El promotor no asegura la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador

El 2 de Febrero de 2017 el Tribunal Supremo dictó una Sentencia, por la que se condena a una promotora por no haber contratado un seguro que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los futuros compradores, ante la resolución de un contrato de compra-venta de vivienda de futura construcción por falta de entrega en plazo de la vivienda y, por no haber constituido un seguro destinado a la devolución de las cantidades percibidas en la construcción y venta de viviendas.

Hemos de tener en cuenta dos asuntos, cuándo nos encontramos ante la compra de una vivienda de obra nueva al promotor:

• en cuanto al plazo de entrega de la vivienda por el promotor, en el contrato de compra-venta de vivienda de obra nueva no pueden constar plazos genéricos.

Es decir, no puede hacerse alusión a plazos de entrega con redacciones como, por ejemplo:

1. “se entregará la vivienda en el plazo de 18 meses contados desde la fecha que conste en el acta de inicio de obra”,
2. “se entregará la vivienda en un plazo máximo de 18 meses a contar desde el inicio de las obras de edificación”.

Por lo que, en cuanto al plazo de entrega de la vivienda por el promotor debe constar en el contrato la fecha exacta e inequívoca, redactándose “se entregará la vivienda con fecha 8 de Mayo de 2017”.

• En cuanto al hecho de que el promotor debe asegurar las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, esta sentencia deja muy claro que existen dos medios: aval bancario y póliza de seguro.

Por eso, determina el Tribunal Supremo que la constitución de esta garantía es “esencial”, y que “tal incumplimiento facultaba al comprador para resolver el contrato en tanto que la vivienda se encontrase en fase de construcción”.

Y en el Fundamento de Derecho Sexto de la Sentencia reitera la siguiente doctrina jurisprudencial: «La obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968 ) constituye una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, cuyo incumplimiento por el vendedor faculta al comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas».

Os dejo el enlace a la sentencia por si os interesa Sentencia.

MARIA JESUS CONDE JAMBRINA

ABOGADA – ICA OVIEDO Nº 5776

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Retraso en el pago de la prima del seguro

Es más habitual de lo que pensamos que el tomador de un seguro sufra un retraso en el pago de la prima del seguro.

Las compañías de seguro, la primera medida que toman es volver a cargar el recibo del seguro en la cuenta bancaria, o enviar una carta al tomador del seguro que ha sufrido un retraso en el pago de la prima en caso de que no esté domiciliado.

Si estas medidas no son efectivas entonces proceden a la baja de la Póliza.

Pero debemos tener en cuenta lo que la Ley del Contrato de Seguro regula que en caso de que se produzca el impago de la prima del seguro, que no sea la primera, porque en este caso la póliza quedaría sin efecto «la cobertura del asegurador queda suspendida un mes después del día de su vencimiento. Si el asegurador no reclama el pago dentro de los seis meses siguientes al vencimiento de la prima se entenderá que el contrato queda extinguido. En cualquier caso, el asegurador, cuando el contrato esté en suspenso, sólo podrá exigir el pago de la prima del período en curso».

Así las cosas, en caso de  que se produzca un siniestro y nos encontremos ante un retraso en el pago de la prima del seguro, la compañía de seguros tiene que hacerse cargo del siniestro y, si procediese, tiene que indemnizar al asegurador en los términos que se regulen en la póliza contratada, al igual que tendrá que responder frente al tercero que ejercite la acción directa.

Otra cuestión bien distinta, es que hayan trascurrido seis meses desde nos encontremos ante un retraso en el pago de la prima del seguro, por lo que la compañía podrá dar de baja la póliza sin más requisitos legales, y no se hará cargo de los siniestros que se produzcan con posterioridad.

A este respecto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en esta reciente sentencia de fecha 30 de Enero de 2017.

MARIA JESUS CONDE JAMBRINA

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Lucro cesante

Si te has visto perjudicado en tu negocio por algún tipo de retraso en la entrega de una obra, para abrir el local comercial, que te ha llevado a sufrir unos daños económicos, tendrás que reclamar el lucro cesante a quién te haya perjudicado, puesto que te ha causado un perjuicio patrimonial.

Hay que tener en cuenta que para reclamar el lucro cesante en vía judicial, se debe demostrar con pruebas lo siguiente:

• la existencia de un nexo causal entre el daño producido y el montante económico que se alega haber perdido,
• la realidad del daño que se alega que se ha causado,
• la carga de la prueba recae sobre la parte que alega haber sufrido el daño,
• será necesario demostrar ese importe que se reclama por medio de pruebas periciales, y/o documentos como la contabilidad de la empresa.

Qué puedo reclamar de mi hipoteca

Habrás leído en la prensa que el TJUE ha dictado una sentencia por la que si una cláusula suelo es considerada nula, el afectado, es decir, tú, deberá recuperar todo el dinero abonado de más en concepto de intereses desde el día en que la firmó.

Pero, después de tanto tiempo leyendo sobre cláusula suelo ¿sabes si puedes identificar en tú escritura que es nula?; lo sabrás si analizas lo siguiente:

• ¿la cláusula suelo la negociaste con el banco?, es decir, llegaste a ese porcentaje porque te sentaste con el empleado de la entidad, y lo fijasteis entre los dos. Seguro que la respuesta es NO.

• ¿de la redacción de la cláusula suelo entiendes sus implicaciones?. Seguro que la respuesta es NO, porque no explica que vas a pagar de más y cuánto.

• ¿para explicarte las implicaciones económicas que una cláusula suelo tiene para ti, te entregaron simulaciones de la cuota de la hipoteca con la cláusula suelo, sin la cláusula suelo, a tipo variable, a tipo fijo?. Seguro que la respuesta es NO.

Suspensión de un acto administrativo de hacienda

¿Has recibido una notificación hacienda?, ¿te ha notificado una declaración paralela o ha realizado una reclamación de duda con la que no estás de acuerdo?, ¿sabes qué tienes que hacer para suspender sus efectos?, te lo explico en este post.

Si lees detenidamente la notificación que has recibido, hacienda te permite optar entre presentar un recurso de reposición previo a la vía contencioso-administrativa o acudir directamente a esta vía.

En ambos casos tienes el plazo de un mes para presentar el recurso detallando los fundamentos jurídicos y legales en los que basas tu defensa y, aportando las pruebas que consideres necesarias; además, en ese momento también deberás solicitar la suspensión de los efectos del acto administrativo que recurres.

Ten en cuenta que no es suficiente solicitar la suspensión de los efectos del acto administrativo que recurres, sin más; es imprescindible que aportar garantías.

¿Y qué garantías son válidas para que se lleve a efectos la suspensión del acto administrativo que recurres?; tendríamos las siguientes:

• depósito de dinero efectivo o en valores públicos en la Caja General de Depósitos,
• aval o fianza solidaria prestada por una entidad financiera,
• fianza personal y solidaria, y
• seguro de caución.

Otro aspecto a tener en cuenta, para que se lleve a efectos la suspensión del acto administrativo que recurres, es que también debes señalar la extensión de la garantía que aportas, es decir:

• sólo al recurso de reposición,
• al recurso de reposición y a la posterior reclamación económico administrativa, o
• al recurso de reposición, a la posterior reclamación económico administrativa y al consiguiente recurso contencioso-administrativo si la anterior vía no te resulta favorable.

También, debes saber que si hacienda no resuelve la petición de suspensión del acto administrativo en un plazo de 30 días, se entiende suspendida por silencio administrativo positivo.

Es muy importante, solicitar esta suspensión del acto administrativo, puesto que posteriormente ya no tendrás opción a ello, lo que significa que aunque continúes con los recursos y la vía jurisdiccional deberás pagar la deuda con hacienda y, después, si obtienes una resolución favorable a tus intereses hacienda te devolverá ese dinero más los intereses que hayan surgido, pero si no solicitas debidamente la suspensión del acto administrativo ten por seguro que empiezas por pagarlo.

MARIA JESUS CONDE JAMBRINA

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Uso de los drones

Hemos visto como la utilidad de los drones no ha sido una moda pasajera, sino todo lo contrario, es muy importe en diferentes sectores y de gran utilidad.

Pero, uno de los problemas con los que nos encontramos en la utilización de los drones es su normativa de aplicación, el 4 de Julio de 2014 se publicó en el BOE https://www.boe.es/boe/dias/2014/07/05/pdfs/BOE-A-2014-7064.pdf, las especificaciones sobre la regulación del uso de drones en España, basándose principalmente en cuatro aspectos:

• tipos de drones,
• espacio aéreo,
• seguridad, y
• carnet de piloto de drones.

Debemos tener en cuenta que los drones se consideran aeronaves, por lo tanto, están sujetos a la legislación aeronáutica, y está prohibido su uso para fines comerciales.

Derechos del consumidor en la compra online

Hoy se celebra el Black Friday, por lo que millones de consumidores van a realizar sus compras online, pero, ¿realmente conocen sus derechos?.

En el post de hoy voy a explicar los derechos del consumidor en la compra por internet; los derechos que considero más importantes:

Respecto a la forma de pago en las compras online, las webs de venta por internet deben permitir al consumidor pagar su compra con el medio de pago que más le convenga, tarjeta de crédito, contado, contra rembolso, trasferencia bancaria, por medio de una plataforma de pago como paypal, en definitiva, el que el consumidor elija.

El vendedor online debe respetar los plazos de entrega en las ventas por internet; debiendo cumplir en primer lugar con el plazo que publica en su propia web, y si no informa este plazo el máximo es de 30 días. Teniendo en cuenta que si el vendedor online no cumple con el plazo debe comunicárselo al comprador online, y este decidirá si continúa con la compra o desiste de ella, sin coste para él.

Caídas en la calle

¿Cuántas veces has ido caminando tranquilamente por la calle, y te has caído?, alguna, seguro. Pero, si esa caída en la calle te causa una lesión, ¿sabes qué tienes que hacer?. Te lo cuento en este post:

Es normal, que en cualquier calle, de una ciudad cualquiera las baldosas no estén fijadas correctamente al pavimento, estén sueltas, rotas, falte una rejilla, etc, y debes saber que es una responsabilidad del ayuntamiento de esa ciudad, puesto, que tienen la obligación de conservar el mobiliario urbano.

Por lo que, una caída en la calle, como consecuencia de una falta de conservación del mobiliario urbano, genera la correspondiente indemnización.

Por eso, te aconsejo seguir estos pasos, si sufres una caída en la calle:

1.- deberías de pedir los datos a todo aquel que haya presenciado tú caída en la calle; ya sé que esto es difícil, que necesitas a desconocidos, y seguro que te preguntas que si vas acompañada ya tienes testigos.

Pero, tienes que tener en cuenta, que los acompañantes no tienen mucha validez en caso de ser necesaria su declaración ante un Juez, puesto que tendrán una vinculación familiar o de amistad contigo.

Devolución de IVA a los inmuebles con actividad profesional, por obras en la comunidad de propietarios

¿Eres titular de un local comercial o de un inmueble en una comunidad de propietarios?; pues, tienes que saber que si la comunidad lleva a cabo obras de reparación en el tejado o en la fachada, tienes derecho a solicitar la devolución del Iva que corresponda al coeficiente de participación en la comunidad.

Aunque las facturas estén emitidas a nombre de la comunidad de propietarios,  y sea esta la que paga la obra directamente al contratista, el propietario de un local comercial o de un inmueble destinado a una actividad profesional tiene derecho a beneficiarse de la devolución del Iva que corresponda al coeficiente de participación en la comunidad.

Existe un gran desconocimiento del derecho a esta devolución de Iva por parte de los propietarios de los inmuebles destinados a actividades profesionales en las comunidades de propietarios, que lleva a la pérdida de sumas importantes, sobre todo, si tenemos en cuenta que solemos encontrarnos ante obras que suponen unas derramas cuantiosas en las comunidades de propietarios, sobre todo, ahora, que es frecuente la ejecución obras de rehabilitación integral de fachadas mejorando la eficiencia energética y la estética en los edificios.

Pacto de Socios

Para mí, pero es una opinión muy particular, considero que cada vez es más importante formalizar un pacto de socios, ya que en escritura aparte, de forma independiente a los estatutos de la sociedad, se pueden establecer las relaciones entre los socios, las obligaciones de cada uno, sus derechos y el funcionamiento de la sociedad.

Pero, también, y sobre todo dependiendo de la actividad de la sociedad, y de su potencial futuro, es importante que el pacto de socios recoja aspectos como por ejemplo:

• el tratamiento que se debe llevar a cabo si un socio decide abandonar la actividad, en un momento determinado o en cualquiera,

• si un socio no le dedica el suficiente tiempo a la sociedad, tal y como habían acordado, bien porque tiene otro trabajo, el cual ya tenía cuándo se había constituido la sociedad o, porque por circunstancias personales, ha sido contratado en otra empresa que nada tiene que ver con esta,

• para regular la forma de actuar ante una situación de bloqueo de la sociedad, por ejemplo, que aún no teniendo pérdidas económicas existan problemas para que el producto o servicios que vende acceda al mercado.

Si necesitas más información no dudes en ponerte en contacto con mi despacho.

MARIA JESUS CONDE JAMBRINA

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