Archivo de la categoría: Noticias Inmobiliarias

El promotor no asegura la devolución de las cantidades anticipadas por el comprador

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El 2 de Febrero de 2017 el Tribunal Supremo dictó una Sentencia, por la que se condena a una promotora por no haber contratado un seguro que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los futuros compradores, ante la resolución de un contrato de compra-venta de vivienda de futura construcción por falta de entrega en plazo de la vivienda y, por no haber constituido un seguro destinado a la devolución de las cantidades percibidas en la construcción y venta de viviendas.

Hemos de tener en cuenta dos asuntos, cuándo nos encontramos ante la compra de una vivienda de obra nueva al promotor:

  • en cuanto al plazo de entrega de la vivienda por el promotor, en el contrato de compra-venta de vivienda de obra nueva no pueden constar plazos genéricos.

Es decir, no puede hacerse alusión a plazos de entrega con redacciones como, por ejemplo:

  1. se entregará la vivienda en el plazo de 18 meses contados desde la fecha que conste en el acta de inicio de obra”,
  2. se entregará la vivienda en un plazo máximo de 18 meses a contar desde el inicio de las obras de edificación”.

Por lo que, en cuanto al plazo de entrega de la vivienda por el promotor debe constar en el contrato la fecha exacta e inequívoca, redactándose “se entregará la vivienda con fecha 8 de Mayo de 2017”.

  • En cuanto al hecho de que el promotor debe asegurar las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, esta sentencia deja muy claro que existen dos medios: aval bancario y póliza de seguro.

Por eso, determina el Tribunal Supremo que la constitución de esta garantía es “esencial”, y que “tal incumplimiento facultaba al comprador para resolver el contrato en tanto que la vivienda se encontrase en fase de construcción”.

Y en el Fundamento de Derecho Sexto de la Sentencia reitera la siguiente doctrina jurisprudencial: «La obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968 ) constituye una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, cuyo incumplimiento por el vendedor faculta al comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas».

Os dejo el enlace a la sentencia por si os interesa Sentencia.

MARIA JESUS CONDE JAMBRINA

ABOGADA – ICA OVIEDO Nº 5776

Avda. de Galicia nº 6 – 3º Izda – Oviedo

Tel: 985 20 83 77  – Fax: 985 20 78 59

E-Mail: mariajesus@asvencon.com

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Obras de rehabilitación y exención de IVA

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Según ha fallado el TEC en una resolución de 22 de Septiembre de 2016, cuándo se transmite una vivienda con sus anejos, y con posterioridad se llevan a cabo obras de rehabilitación dicha transmisión se encuentra sujeta y no exenta de IVA, por lo que no se debe liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD); puesto que, además, nos encontramos ante dos impuestos incompatibles, o se está sujeto a IVA o a ITPyAJD, pero nunca se está sujeto a los dos.

Esta resolución se dicta en un asunto, en el que dos empresas habían realizado una compraventa de inmuebles y no habían liquidado el ITPyAJD, por lo que, la administración autonómica procedió a realizar una liquidación por esa transmisión de inmuebles.

Dictamina el TEAC que en caso de obras de rehabilitación de edificios que consisten en “consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas”, y que no supongan un coste superior al 50 por ciento del precio de adquisición o del verdadero valor de la edificación antes de la rehabilitación, además de haberse efectuado esa rehabilitación durante los dos años inmediatamente anteriores a la compraventa, es una transmisión sujeta y no exenta de IVA.

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Qué puedo reclamar de mi hipoteca

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Habrás leído en la prensa que el TJUE ha dictado una sentencia por la que si una cláusula suelo es considerada nula, el afectado, es decir, tú, deberá recuperar todo el dinero abonado de más en concepto de intereses desde el día en que la firmó.

Pero, después de tanto tiempo leyendo sobre cláusula suelo ¿sabes si puedes identificar en tú escritura que es nula?; lo sabrás si analizas lo siguiente:

  • ¿la cláusula suelo la negociaste con el banco?, es decir, llegaste a ese porcentaje porque te sentaste con el empleado de la entidad, y lo fijasteis entre los dos. Seguro que la respuesta es NO.
  • ¿de la redacción de la cláusula suelo entiendes sus implicaciones?. Seguro que la respuesta es NO, porque no explica que vas a pagar de más y cuánto.
  • ¿para explicarte las implicaciones económicas que una cláusula suelo tiene para ti, te entregaron simulaciones de la cuota de la hipoteca con la cláusula suelo, sin la cláusula suelo, a tipo variable, a tipo fijo?. Seguro que la respuesta es NO.

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Devolución de IVA a los inmuebles con actividad profesional, por obras en la comunidad de propietarios

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¿Eres titular de un local comercial o de un inmueble en una comunidad de propietarios?; pues, tienes que saber que si la comunidad lleva a cabo obras de reparación en el tejado o en la fachada, tienes derecho a solicitar la devolución del Iva que corresponda al coeficiente de participación en la comunidad.

Aunque las facturas estén emitidas a nombre de la comunidad de propietarios,  y sea esta la que paga la obra directamente al contratista, el propietario de un local comercial o de un inmueble destinado a una actividad profesional tiene derecho a beneficiarse de la devolución del Iva que corresponda al coeficiente de participación en la comunidad.

Existe un gran desconocimiento del derecho a esta devolución de Iva por parte de los propietarios de los inmuebles destinados a actividades profesionales en las comunidades de propietarios, que lleva a la pérdida de sumas importantes, sobre todo, si tenemos en cuenta que solemos encontrarnos ante obras que suponen unas derramas cuantiosas en las comunidades de propietarios, sobre todo, ahora, que es frecuente la ejecución obras de rehabilitación integral de fachadas mejorando la eficiencia energética y la estética en los edificios.

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MI PLAZA DE GARAJE ES MUY PEQUEÑA

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¿Has comprado una plaza de garaje al promotor sobre plano y esta te parece muy pequeña cuándo te la entrega?.

Lo primero que has de saber, es que no existe una normativa específica en el ámbito urbanístico en la que se regule detalladamente las dimensiones mínimas de una plaza de garaje.

Esto depende del Ayuntamiento de cada ciudad, por eso los Arquitectos cuándo realizan el proyecto de un edificio nuevo, para proyectar el garaje y cumplir con las dimensiones mínimas de una plaza de garaje deben respetar lo que regulan las Ordenanzas Municipales y el Plan General de Ordenación Urbana de esa ciudad.

Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de compraventa de plazas de garaje declara que “es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas”.

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CROWDFUNDING INMOBILIARIO

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La nueva moda de financiarse ha llegado en nuestro país al mundo del ladrillo, ya está aquí el crowdfunding inmobiliario.

Y, ¿en qué consiste?; pues, es muy sencillo. El crowdfunding inmobiliario se lleva a cabo a través de una plataforma en internet, que tiene la función de intermediaria, por la que se propone para invertir en varios inmuebles, normalmente viviendas y locales comerciales.

La plataforma se encarga de buscar esos inmuebles, y los interesados aportan un dinero que sirve para financiar esa compra y, si fuera necesario para ejecutar obras de mejora en los inmuebles adquiridos.

Después, esos inmuebles, se ponen a la venta o en alquiler, a través de la plataforma, y así, los partícipes obtienen un beneficio y la plataforma otro, puesto que cobra un porcentaje por la gestión a modo de “comisión”.

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CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA

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Numerosos propietarios de locales comerciales se preguntan si pueden transformar local en una vivienda, bien para uso propio o bien destinada al alquiler.

Pues sí, es posible, sobre todo desde que en el año 2013 el Tribunal Supremo abrió esa posibilidad, después de dictar una sentencia en Pleno de la Sala de lo Civil.

Lo primero, que hay que tener en cuenta es la regulación que a este respecto hagan los estatutos de la comunidad de propietarios en las que esté ubicado el local a convertir en vivienda; puesto que, pudiera existir alguna prohibición sobre el destino de los locales comerciales o que haya que solicitar el oportuno permiso de la comunidad de propietarios.

Si fuera necesario el permiso de la comunidad de propietarios habría que solicitarle al Presidente y/o Administrador que incluya esta petición en el orden del día de la próxima junta que se celebre, o que se celebre una junta de propietarios en la que se trate este asunto.

El siguiente paso, sería consultar con un técnico, bien sea Arquitecto Técnico o Arquitecto, si ese cambio de local a vivienda afecta a elementos comunes y/o estructurales del edificio.

En tercer lugar, se debería realizar una consulta tanto en la sección de licencias como de urbanismo del Ayuntamiento en el que se encuentra la finca.

Si se pretende realizar un cambio de uso de local comercial a vivienda hay que tener muy en cuenta los siguientes requisitos:

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RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR DEUDAS DE SUS CONTRATAS

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¿En vuestra comunidad de propietarios estáis ejecutando obras?, ¿conocéis la solvencia de la empresa contratada?, ¿sabéis que la comunidad de propietarios es responsable de la deudas que ese contratista mantenga con los organismos públicos?.

Es normal en una comunidad de propietarios, que cuándo se aprueba la ejecución de una obra, y sobre todo cuándo esta es de envergadura económica, como el cambio del tejado, la ejecución de la fachada del edificio en eficiencia energética, etc, los propietarios eligen a la empresa que ha llevado la oferta económica más ventajosa, es decir, que contratan al más barato, y dejan de lado otros aspectos mucho más importantes como su calidad técnica y su solvencia económica.

Por eso, en cuanto a la solvencia económica de la empresa contratada, y para evitar sorpresas inesperadas, cuándo la comunidad de propietarios contrate la ejecución de obras debe solicitar a su contrata los certificados de estar al corriente con la Tesorería General de la Seguridad Social, la Agencia Tributaria, los Organismos Autonómicos y Locales y la Fundación Laboral de la Construcción.

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EFICIENCIA ENERGETICA: OBRA NUEVA O MANTENIMIENTO Y CONSERVACION

MITXELENA-412Es de lo más normal en las comunidades de propietarios, que cuándo se celebra una Junta en la que se va a tratar el tema de la eficiencia energética en la fachada, por parte de algunos de los propietarios que estén en contra de la ejecución de la obra, y de lo más normal por parte de los locales comerciales que se enfrentan a un gasto que para ellos no es útil, que se comience a discutir si la eficiencia energética es obra nueva, de mejora o simple mantenimiento y conservación del edificio.

Todos los argumentos se decantan a que este tipo de obra son obras de conservación, que lógicamente derivan en una mejora estética del edificio, pero indudablemente son obras necesarias para conservar y mantener el edificio.

Para analizarlo debemos tener en cuenta la siguiente normativa:

-La denominada directiva 20-20-20, Directiva 2010/31/UE, de 29 de Mayo de 2010.

-La directiva 2012/27/UE de 25 de Octubre de 2012.

-La Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

-El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (cuya aplicación se invoca por la parte contraria).

-La Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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RAMPAS EN COMUNIDADES

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Ya no hay excusas en las comunidades propietarios, para evitar obras de accesibilidad, ya que cada vez está más cerca aunque lo veamos lejos, la fecha es el 4 de Diciembre de 2017.

Esta es la fecha fijada en el Real Decreto Legislativo 1/2013, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social.

Además, según la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en su modificación de los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, regula que mientras las obras no superen 12 mensualidades estas deben ser costeadas por todos los propietarios; y para el caso en el que sobrepase esa condición debe tomarse el acuerdo de ejecución en la debida junta comunitaria con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

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