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Comunidades de Propietarios

Devolución de IVA a los inmuebles con actividad profesional, por obras en la comunidad de propietarios

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¿Eres titular de un local comercial o de un inmueble en una comunidad de propietarios?; pues, tienes que saber que si la comunidad lleva a cabo obras de reparación en el tejado o en la fachada, tienes derecho a solicitar la devolución del Iva que corresponda al coeficiente de participación en la comunidad.

Aunque las facturas estén emitidas a nombre de la comunidad de propietarios,  y sea esta la que paga la obra directamente al contratista, el propietario de un local comercial o de un inmueble destinado a una actividad profesional tiene derecho a beneficiarse de la devolución del Iva que corresponda al coeficiente de participación en la comunidad.

Existe un gran desconocimiento del derecho a esta devolución de Iva por parte de los propietarios de los inmuebles destinados a actividades profesionales en las comunidades de propietarios, que lleva a la pérdida de sumas importantes, sobre todo, si tenemos en cuenta que solemos encontrarnos ante obras que suponen unas derramas cuantiosas en las comunidades de propietarios, sobre todo, ahora, que es frecuente la ejecución obras de rehabilitación integral de fachadas mejorando la eficiencia energética y la estética en los edificios.

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INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN LA COMUNIDAD

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Todavía hay una gran cantidad de comunidades de propietarios en las que no existe ascensor, e incluso su la instalación del ascensor es inviable; en este post, vamos a analizar qué ocurre cuándo alguno o algunos de los comuneros piden su instalación y es aprobada en Junta, ya que no deja de ser un asunto conflictivo, sobre todo porque pueden darse varios factores para ello:

  • supone el desembolso de derramas cuantiosas, incluso a pesar de las ayudas existentes,
  • se incrementarán los gastos ordinarios de la comunidad por mantenimiento,
  • puede incluso que existan problemas en la estructura del edificio, o no haya hueco para su instalación,
  • algunos propietarios no estarán dispuestos a aprobar su instalación, sobre todo los pisos bajos y los primeros; etc.

Para empezar, debemos saber que la aprobación del acuerdo para la instalación de ascensor,  requiere el voto favorable de la mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación en la comunidad.

De todas formas, en cuanto a esta votación y quórum, para la instalación de ascensor, hay que tener en cuenta que no sería necesario si los gastos anuales derivados de la obra, no fuesen superiores a 12 mensualidades ordinarias, y si un propietario solicitara esa instalación de ascensor y tuviera una discapacidad reconocida y/o fuese mayor de 70 años, o la propiedad la ocupara o trabajara una persona con esas características.

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MI PLAZA DE GARAJE ES MUY PEQUEÑA

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¿Has comprado una plaza de garaje al promotor sobre plano y esta te parece muy pequeña cuándo te la entrega?.

Lo primero que has de saber, es que no existe una normativa específica en el ámbito urbanístico en la que se regule detalladamente las dimensiones mínimas de una plaza de garaje.

Esto depende del Ayuntamiento de cada ciudad, por eso los Arquitectos cuándo realizan el proyecto de un edificio nuevo, para proyectar el garaje y cumplir con las dimensiones mínimas de una plaza de garaje deben respetar lo que regulan las Ordenanzas Municipales y el Plan General de Ordenación Urbana de esa ciudad.

Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo en materia de compraventa de plazas de garaje declara que “es esencial la adecuación que las plazas han de reunir respecto al fin que les es propio y para el que se adquirieron, lo que comprende tanto las dimensiones necesarias para hacerlas aptas de albergue de automóviles de uso ordinario, como los elementos superficiales accesorios que permitan las maniobras adecuadas y suficientes de los mismos dentro de los locales, lo que comporta la obligación de entregar apto el inmueble y a la plena utilidad del comprador, para permitir el uso normal de las plazas adjudicadas”.

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CAMBIO DE USO DE LOCAL COMERCIAL A VIVIENDA

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Numerosos propietarios de locales comerciales se preguntan si pueden transformar local en una vivienda, bien para uso propio o bien destinada al alquiler.

Pues sí, es posible, sobre todo desde que en el año 2013 el Tribunal Supremo abrió esa posibilidad, después de dictar una sentencia en Pleno de la Sala de lo Civil.

Lo primero, que hay que tener en cuenta es la regulación que a este respecto hagan los estatutos de la comunidad de propietarios en las que esté ubicado el local a convertir en vivienda; puesto que, pudiera existir alguna prohibición sobre el destino de los locales comerciales o que haya que solicitar el oportuno permiso de la comunidad de propietarios.

Si fuera necesario el permiso de la comunidad de propietarios habría que solicitarle al Presidente y/o Administrador que incluya esta petición en el orden del día de la próxima junta que se celebre, o que se celebre una junta de propietarios en la que se trate este asunto.

El siguiente paso, sería consultar con un técnico, bien sea Arquitecto Técnico o Arquitecto, si ese cambio de local a vivienda afecta a elementos comunes y/o estructurales del edificio.

En tercer lugar, se debería realizar una consulta tanto en la sección de licencias como de urbanismo del Ayuntamiento en el que se encuentra la finca.

Si se pretende realizar un cambio de uso de local comercial a vivienda hay que tener muy en cuenta los siguientes requisitos:

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RESPONSABILIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS POR DEUDAS DE SUS CONTRATAS

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¿En vuestra comunidad de propietarios estáis ejecutando obras?, ¿conocéis la solvencia de la empresa contratada?, ¿sabéis que la comunidad de propietarios es responsable de la deudas que ese contratista mantenga con los organismos públicos?.

Es normal en una comunidad de propietarios, que cuándo se aprueba la ejecución de una obra, y sobre todo cuándo esta es de envergadura económica, como el cambio del tejado, la ejecución de la fachada del edificio en eficiencia energética, etc, los propietarios eligen a la empresa que ha llevado la oferta económica más ventajosa, es decir, que contratan al más barato, y dejan de lado otros aspectos mucho más importantes como su calidad técnica y su solvencia económica.

Por eso, en cuanto a la solvencia económica de la empresa contratada, y para evitar sorpresas inesperadas, cuándo la comunidad de propietarios contrate la ejecución de obras debe solicitar a su contrata los certificados de estar al corriente con la Tesorería General de la Seguridad Social, la Agencia Tributaria, los Organismos Autonómicos y Locales y la Fundación Laboral de la Construcción.

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EFICIENCIA ENERGETICA: OBRA NUEVA O MANTENIMIENTO Y CONSERVACION

MITXELENA-412Es de lo más normal en las comunidades de propietarios, que cuándo se celebra una Junta en la que se va a tratar el tema de la eficiencia energética en la fachada, por parte de algunos de los propietarios que estén en contra de la ejecución de la obra, y de lo más normal por parte de los locales comerciales que se enfrentan a un gasto que para ellos no es útil, que se comience a discutir si la eficiencia energética es obra nueva, de mejora o simple mantenimiento y conservación del edificio.

Todos los argumentos se decantan a que este tipo de obra son obras de conservación, que lógicamente derivan en una mejora estética del edificio, pero indudablemente son obras necesarias para conservar y mantener el edificio.

Para analizarlo debemos tener en cuenta la siguiente normativa:

-La denominada directiva 20-20-20, Directiva 2010/31/UE, de 29 de Mayo de 2010.

-La directiva 2012/27/UE de 25 de Octubre de 2012.

-La Ley 8/2013, de 26 de Junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

-El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (cuya aplicación se invoca por la parte contraria).

-La Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación.

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¿Quién repara la terraza de los áticos?

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Es muy frecuente que en las comunidades de propietarios se originen conflictos entre los propietarios de los pisos áticos y las comunidades, cuando hay una terraza de por medio.

Lo normal es que los títulos de propiedad regulen esas terrazas como de uso privativo pero como elemento común, es decir, que el propietario del piso ático por el que únicamente se tiene acceso a esa terraza la utiliza de forma privativa y tiene la obligación de conservarla, pero la verdadera propietaria de la terraza es la comunidad que tiene la obligación de llevar a cabo el mantenimiento y su reparación.

Aquí nos encontramos, cuando en una reunión de comunidad el propietario del piso inferior al ático se queja de que en su vivienda hay humedades o filtraciones, y los vecinos toman la postura de que quien tiene que repararla es el propietario de la terraza, porque si lo tiene que pagar la comunidad quieren usarla.

Esto es muy común, sobre todo porque los propietarios de los áticos cubren las terrazas sin pedir el oportuno permiso o autorización a la comunidad de propietarios, y suelen llevarlo a cabo para ganar metros útiles a su vivienda.

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QUÉ ES EL INFRASEGURO, EN UNA POLIZA DE SEGUROS

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Es una práctica muy habitual que en una comunidad de propietarios se aseguren el continente y el contenido por menor valor del real. Y, ¿por qué?, muy sencillo, porque es una forma de rebajar el importe de la prima.

Pero, ¿esto es rentable?, no, además, rotundo. Os voy a explicar las consecuencias de una póliza de seguro con infraseguro:

1º.- en caso de existir un siniestro, la compañía de seguros indemnizará al tomador en la misma proporción que se aseguró el riesgo. Es decir, que si el valor real de lo asegurado  es de 100.000 € y se aseguró por 50.000 €, y se da un infraseguro  del 50%, la aseguradora abonará el 50% únicamente.

Por tanto, la aseguradora no indemnizará por el valor asegurado, aunque este sea menor que el real.

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RAMPAS EN COMUNIDADES

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Ya no hay excusas en las comunidades propietarios, para evitar obras de accesibilidad, ya que cada vez está más cerca aunque lo veamos lejos, la fecha es el 4 de Diciembre de 2017.

Esta es la fecha fijada en el Real Decreto Legislativo 1/2013, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social.

Además, según la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en su modificación de los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, regula que mientras las obras no superen 12 mensualidades estas deben ser costeadas por todos los propietarios; y para el caso en el que sobrepase esa condición debe tomarse el acuerdo de ejecución en la debida junta comunitaria con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

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IVA AL 10% EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

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Hoy me ha vuelto a pasar, y no me lo puedo creer. Aún hay empresas de albañilería, fontanería y carpintería que al trabajar para una comunidad de propietarios siguen aplicando el tipo de IVA al 21%, en vez, del tipo reducido al 10%; y, lo peor, cuándo se lo explicas te dicen que ellos salen perdiendo. No acaban de entender que su empresa es una mera intermediaria en el IVA.

Por eso, he decido volver a explicar cuándo se debe aplicar el tipo reducido del 10% de IVA en las facturas emitidas a comunidades de propietarios.

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